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经营性房屋租赁合同纠纷案件基本情况及特点

2021-07-29 01:57:57

与普通案件相比,涉及经营类房屋租赁合同纠纷案件呈现以下特点:

1.承租方提起诉讼为主,出租方多提出反诉。经营性房屋租赁合同中,承租方的主要合同义务是交纳租金,租金通常按照季或年进行交纳;出租方的主要合同义务为交付租赁房屋。双方在履行租赁合同中发生争议且无法协商解决时,承租方往往会自行停止经营并搬离租赁房屋,诉请解除合同并要求出租方返还多交纳的租金。对此,出租方多认为承租方尚未正式办理腾退手续、租赁房屋内仍存有承租方的物品,或要求继续履行合同,或同意解除合同,但要求承租方支付拖欠的租金、水电费和物业费等费用。

2.主体法律地位平等但实际地位失衡。该类案件的承租方或为自然人或为企业,而出租方主要为企业,部分案件的出租方为专门从事房屋租赁的经纪机构。基于公司的法人特征,自然人在签订和履行合同过程中容易受到出租方的牵制,致使双方的实际地位失衡。即使是企业之间的租赁合同,也会因出租方的优势合同地位而引发实际地位之差异。该种地位失衡在合同签订之初即有显现,双方签订的合同多为出租方出具的格式合同,承租方一般只能同意合同所载全部内容,而部分格式合同下出租方的责任明显低于承租方。

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3.经营性房屋租赁合同纠纷案件调解撤诉率低。该类案件的双方当事人均具备一定的诉讼能力,对通过诉讼解决纠纷持审慎态度,诉至法院多系自行协商未果。双方对合同解除时间、实际腾退时间等合同解除中出现的问题,甚至对租赁范围、租金标准等合同内容持有异议,而经营性租赁房屋的租金标准高、数额大,在双方诉请针锋相对的情况下,通常难以达成双方均能认可的调解意见,故此类案件的调解、撤诉率较低。

二、经营性房屋租赁合同纠纷中常见问题分析

区法院梳理承租方与出租方的诉求及依据的事实理由,分析经营性房屋租赁合同纠纷案件中常见问题如下:

1.合同解除后承租方的装饰装修损失谁来承担。承租方租赁房屋用于商业经营,无论从事餐馆、酒店或超市经营,均会依据经营所需对租赁房屋进行装饰装修,部分属于与房屋形成附合的装饰装修,俗称带不走的装修,部分属于可以移动的装修。

租赁合同解除时,承租方均会向出租方主张装饰装修损失,出租方则辩称其并不知道承租方的装修事宜,且对租赁房屋进行装修系承租方应当自行负担的经营成本,与出租方无关。如果承租方装修未经出租方同意的,则由承租方自行负担装修费用;如租赁合同明确约定了装饰装修事宜,则按照合同约定处理;但如果合同没有明确约定,且租赁合同是非正常解除的,那么就需要按照双方对于合同解除有无过错来确定装饰装修的归属及补偿。

2.未提供办理营业执照所需材料是否违反合同约定。经营性房屋租赁合同纠纷,承租方需要办理从事经营活动所需的营业执照,但合同中仅仅约定租赁用途为商业经营,并未约定出租方负有为承租方办理营业执照的义务,亦未明确约定出租方应当提供办理营业执照所需材料。

部分承租方起诉要求解除租赁合同的案件中,解除合同的原因为出租方不能提供办理营业执照所需材料导致无法实现合同目的。出租方则认为,其并无配合办理营业执照的合同义务,并未违约,在租赁合同履行期间,承租方在不具有营业执照的情况下一直正常经营,不存在不能实现合同目的的情况,故不同意解除合同。可以明确的是,在经营性房屋租赁合同中,出租方提供办理营业执照所需材料为附随义务,但尚未办理营业执照是否必然导致合同目的无法实现则需要在具体案件中予以分析认定。

3.租赁合同法律关系性质的具体认定。明确案件的法律关系性质是审理案件的基础,双方签订的以“租赁”为名的合同并非必然属于租赁合同法律关系,不显现“租赁”字样的合同可能属于租赁合同法律关系,应以合同约定的主要权利义务为基础,来判断是否符合某一法律关系的基本特征。租赁合同法律关系的认定,不限于案涉合同相关事宜的处理,亦牵涉后续性“买卖不破租赁”的适用。

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部分案件中,一方当事人认为双方签订的并非租赁合同,而是联营合同、以不动产使用权抵债的合同等,对方当事人则坚持认为该合同就是租赁合同。对此,应从租赁合同的特征出发,看出租人是否将租赁物交付承租人使用、收益,承租人是否支付租金,审查双方之间是否存在联营的合意、是否存有真实的债权债务关系,作出合同性质认定。

4.因疫情导致合同无法正常履行的责任承担问题。与居住性租赁房屋相比,经营性租赁房屋受新冠肺炎疫情的影响更为明显。涉疫情经营性房屋租赁合同案件的争议焦点,主要集中于疫情防控措施是否致使承租人无法正常使用房屋,承租人能否以不可抗力或情势变更为由主张减免租金或者要求解除租赁合同。

承租人多认为疫情防控措施导致经营难以为继,无法实现合同目的,要求解除租赁合同,如无法解除亦应减免租金。出租人则认为虽然经营活动受到一定影响,但未达到不能履行合同的程度,不同意解除合同,亦对减免租金多有迟疑。即使双方均同意就租金数额进行协商,也因租赁房屋多位于核心商务区,租金标准高数额大而无法达成一致意见。经营性房屋租赁合同纠纷是否能够妥善处理和化解直接关系到市场经营主体生产、办公场所的稳定,业务经营的正常开展和经济秩序的稳步恢复,关切重大,人民法院亦出台相关意见予以指导。在该类案件的个案处理中,应在法律规定下平衡当事人利益的同时,更加注重法律效果与社会效果相统一。

三、举措和建议

针对经营性房屋租赁合同纠纷案件的特点和存在的问题,我院从以下几方面着手妥善处理纠纷:

1.维护国家法律法规及相关政策、依法保护当事人合法权利。认定合同解除问题时遵循维护国家法律法规及相关政策、依法保护当事人合法权利的原则。其一,认定出租方就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租方订立的租赁合同无效,确保审判思路与国家相关宏观调控政策的导向相一致。其二,对合同无效后法律后果,综合考量双方过错来处理房屋占有使用费、损失赔偿等问题。

2.以法治宣传引导各方理性维权。一是扩大庭审公开和透明度,邀请人大代表、社区业主等,旁听案件审理,加强裁判文书的释法说理,提醒出租方与承租方加强规范意识;二是充分利用广播、报纸、电视、网络等传统媒体以及微信、微博、公众号等新媒体,采取网络直播、专题报道、案例分析、释法答疑等形式,开展涉租赁类法律法规和新政讲解、典型案例通报等;三是利用普法讲座、宣传橱窗、制作并发放宣传材料等方式,向承租方宣传相关法律知识。

3.加强与住建委等部门的信息联动。房屋租赁属房地产交易活动管理的范围,住建委是监督管理房地产市场、规范市场秩序的主要部门,其了解房屋租赁相关政策,也掌握着区域房屋租赁的具体情况。本院将通过司法建议、沟通协调会等方式与住建委、工商行政管理部门、物价局等部门加强沟通互动,从而加强对租赁市场秩序、对企业注册经营的监管,促进经营性房屋租赁市场健康发展。

与此同时,对承租方与出租方提出以下建议。

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建议承租方:

一,应尽到审慎的注意义务。签订合同之前,应对租赁房屋所有权、租赁房屋的土地性质与租赁房屋性质等相关材料先行审查,不可为奠定良好的信任基础与合作基础而听凭出租方一方陈述,而要实际查验相关书面文件,避免因非法转租、土地性质为工业用地、无法提供办理营业执照所需材料等原因导致合同无效或无法继续履行。

二,充分考量后确定合同条款。合同约定的内容既是履行合同的依据,也是解决纠纷的依据,对出租方提供的格式条款之外,就配合办理营业执照、装修等重要事项另行签订补充协议,如合同履行出现问题,权利遭到侵害,进行维权也比较容易。

三,谨慎规划投资行为。对于房屋类的投资应符合法律的规定,以租代售、改变土地性质的房屋虽然投资成本较低,但是风险较大,承租后有可能无法使用或再继续出租实现预期利益,结果得不偿失。

建议出租方:

一,出租行为应符合法律的规定。《合同法》和北京市《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》对出租经营行为进行了明确的规定,《人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对租赁行为出现纠纷时的解决进行了详细的指引,出租方应严格执行法律法规、司法解释的规定,合同对房屋用途、租赁期限的约定不应突破法律法规的明确规定。

二,树立诚信经营意识。出租方尤其是以出租为业的企业,应树立诚信经营意识和契约必守精神,严格履约,不应向承租方隐瞒土地使用性质、租赁房屋性质,避免随意变更合同条款或合同主体。

第三,防范经营风险。企业进行出租尤其是面对众多承租方进行出租时应谨慎评估自身的出租行为及风险,合理规划资金的使用,应当预留一定资金处理租赁中出现的各种纠纷。

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